Từ bao chiếm tới khởi kiện đòi quyền sở hữu?
Theo đó, vợ chồng cụ ông Nguyễn Văn Năm (SN 1937, bị tật nguyền) sở hữu diện tích gồm hơn 4,2 nghìn m2 đất (tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 07/11/2005; khoảng 2.000m2 đất khai hoang chưa có giấy chứng nhận; hơn 4,7 nghìn m2 đất bị UBND TP. Phú Quốc (lúc đó là huyện Phú Quốc) thu hồi từ năm 2005 (QĐ số 2377/ QĐ-UB ngày 07/9/2005) nhưng không thực hiện dự án, đến năm 2016, được trả lại và đồng ý cấp GCNQSDĐ phần đất này.
Trước đó, vào năm 2008, vợ chồng ông Năm đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên nhưng không bao gồm phần đất hơn 4,7 nghìn mét đang bị nhà nước thu hồi cho ông Nguyễn Ngọc Minh (Hà Nội).
Sau đó, vợ chồng ông Năm bàn giao cho ông Minh đúng phần diện tích theo hợp đồng, diện tích 4,7 nghìn m2 được rào lại và tiếp tục khiếu kiện, khiếu nại việc cơ quan chức năng thu hồi.
Toàn cảnh thửa đất đang có tranh chấp.
Tuy nhiên, từ năm 2012, ông Minh đã bao chiếm cả phần đất trên, việc này, ông Năm đã làm đơn ra TAND TP. Phú Quốc và được hướng dẫn khởi kiện đòi lại. Đồng thời, những năm sau đó, ông Minh cũng từng liên tiếp bị chính quyền cưỡng chế, xử phạt hành chính vì xây nhà trái phép trên phần đấy này đang được nhà nước thu hồi và quản lý.
Nhưng sau đó, từ bao chiếm trái phép như nêu trên, vào thời điểm cơ quan chức năng đang đo đạc cấp GCNQSDĐ cho ông Năm, ông Minh đã kiện ngược ra tòa để yêu cầu công nhận cho sử dụng diện tích 4,7 nghìn m2 nêu trên.
Phán quyết việc này, tại Bản án sơ thẩm (số 06/2019/DS-ST) ngày 11/04/2019, TAND TP Phú Quốc đã công nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Minh, nhưng ở cấp tòa phúc thẩm sau đó đã có đề nghị tuyên hủy án vì còn nhiều vấn đề còn chưa được xác minh làm rõ. Toà Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh lại cho rằng lý lẽ của tòa sơ thẩm là có căn cứ và yêu cầu hủy án phúc thẩm lần 1.
Do vậy, đến thời điểm này, vụ việc vẫn chờ phán quyết cuối cùng của tòa án, kéo dài chuỗi ngày khiếu kiện, khiếu nại của gia đình ông Năm liên quan tới thửa đất 4,7 nghìn m2 tới hơn một thập kỷ.
Tòa coi hợp đồng đặt cọc là hợp đồng mua bán?
Cần phải khẳng định, cho tới nay, căn cứ theo các tài liệu thu thập, mấu chốt trong vụ án này chính là việc yêu cầu được công nhận 02 bản “Hợp đồng đặt cọc”, mua bán đất giữa ông Năm và ông Minh. Từ đó, ông Minh đề nghị được công nhận quyền sở hữu hơn 4,7 nghìn mét đất còn lại.
Theo đó, việc mua bán này thể hiện ở “Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất” ngày 19/03/2008. Tiếp đó, ngày 11/7/2011, hai bên tiếp tục lập một hợp đồng đặt cọc khác và thực hiện xác lập ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có công chứng ngày 08/11/2011, đều ghi nhận chung tổng giá trị chuyển nhượng là 5,4 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nội dung của 02 bản hợp đồng đặt cọc này mâu thuẫn, không đồng nhất về nội dung và hình thức giao dịch chuyển nhượng.
Cụ thể, tại “Hợp đồng đặt cọc” ngày 19/3/2008 thì nội dung đồng ý chuyển nhượng ngoài 02 thửa đất nêu trên còn “+” thêm phần “đất ở ngoài sổ mặt sau tiếp giáp nhà anh Việt khoảng 4.700m2 đất chưa có giấy”, tức là phần đất đã bị thu hồi, chưa đền bù, gia đình ông Năm đang khiếu kiện, sau đó được trả lại và cấp GCNQSDĐ như trên.
Hợp đồng này không có chữ ký giáp lai từng trang. Giá trị chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất nêu trên và cù lao là 5,4 tỷ đồng, không nói đến mảnh hơn 4,7 nghìn m2 ngoài sổ. Nhưng ngoài phần đặt cọc 1,21 tỷ đồng, lại “cộng” thêm 1,4 tỷ nữa cho thửa đất hơn 4,7 nghìn mét nêu trên.
Trong khi, “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/7/2011, được xác lập sau, thể hiện ý chí và nguyện vọng cuối cùng, có chữ ký giáp lai đầy đủ các trang, việc giao kết chuyển nhượng theo sơ đồ địa chính ngày 03/08/2008, không xác lập việc mua bán hơn 4,7 nghìn m2 (bởi lúc đó đã bị thu hồi) và giá trị đặt cọc là 1.86 tỷ đồng.
Cụ thể, trong vụ việc này có thể thấy một loạt những dấu hiệu bất thường về sự tồn tại song song của 02 bản hợp đồng nêu trên. Về hình thức, người đại diện vợ chồng ông Năm cho biết, do năm 2011 làm lại hợp đồng nên họ đã hủy bản hợp đồng đặt cọc năm 2008, nhưng có thể ông Minh vẫn giữ lại và “chế” thêm các thông tin không có thực để phục vụ việc khởi kiện tranh chấp, vào thời điểm cơ quan chức năng đang đo đạc cấp GCNQSDĐ cho ông Năm, vì thế, dấu hiệu dễ thấy là ở các trang đều không có chữ ký nháy của vợ chồng ông (hợp đồng năm 2011 thì có).
Đây chính là lý do cho thấy sự không đồng nhất và mâu thuẫn của 02 bản hợp đồng nêu trên.
Sự khác biệt giữa 02 bản “Hợp đồng đặt cọc”.
Minh chứng rõ nhất về quyền sở hữu này là ngày 18/01/2017, UBND tỉnh Kiên Giang đã có Công văn số 289/ VP-NCPC cho giao cấp lại quyền sử dụng đất này cho ông vợ chồng ông Năm.
Về nội dung, cùng là một “Hợp đồng đặt cọc”, cùng giá trị chuyển nhượng nhưng không đồng nhất, logic với nhau, hợp đồng sau lại không được coi là thể hiện ý chí cuối cùng của người bán, mà tòa vẫn công nhận song song cả 02 bản hợp đồng này.
Đặc biệt, bất thường nữa là, hợp đồng viết tay ngày 19/3/2008 và 11/07/2011 là “Hợp đồng đặt cọc” không phải “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo quy định của pháp luật (Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015), đây chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, không thể công nhận Hợp đồng đặt cọc - biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay thế và có giá trị như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bởi, sau khi các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc, thì ngày 08/11/2011, đã thực hiện ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại Phòng Công chứng số 2 Kiên Giang, với giá trị chuyển nhượng theo đúng nội dung đặt cọc. Đây mới là xác lập có giá trị pháp lý cuối cùng được pháp luật bảo hộ.
Trong vụ việc này, ông Minh khởi kiện đề nghị công nhận giá trị song song 02 hợp đồng đặt cọc, từ đó đề nghị công nhận quyền sử dụng hơn 4,7 nghìn m2 nêu trên. Tuy nhiên, xét choơ cùng, nếu yêu cầu đó được công nhận thì cũng không thể thay thế giá trị của Hợp đồng chuyển nhượng, nhưng tòa TP Phú Quốc có dấu hiệu áp dụng chưa phù hợp các quy định của pháp luật, phán xét “vượt” nội dung yêu cầu khởi kiện, coi Hợp đồng đặt cọc có giá trị thay thế Hợp đồng chuyển nhượng để “ưu ái” công nhận quyền sử dụng hơn 4,7 nghìn m2 cho ông Minh.
Hơn nữa, giả định nếu “Hợp đồng đặt cọc” viết tay ngày 19/3/2008, có thật thì diện tích đất này thời điểm đó đang thuộc diện nhà nước thu hồi sử dụng, thuộc đối tượng không thể thực hiện giao dịch được. Theo đó, tòa căn cứ giao dịch có đối tượng trong hợp đồng không thể thực hiện được, để công nhận hợp đồng là có dấu hiệu vi phạm pháp luật (quy định tại Điều 408, Bộ luật Dân sự năm 2015 - Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được).
Đồng thời, nội dung giao dịch là trái với quy định của luật vì các bên giao kết để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Điều 188, Điều 106 - Luật Đất đai năm 2003 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng.
“Hợp đồng cần tuyên vô hiệu!”
Luật sư Lê Thúy Nga (Công ty Luật TNHH Lee và Cộng sự, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng: Tòa án sơ thẩm đã xét xử thiếu khách quan, vi phạm pháp luật tố tụng dân sự, áp dụng không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Với những lý do như: Nhận định của Bản án sơ thẩm không đúng với sự thực khách quan của vụ án, dẫn chứng thiếu trung thực các lời khai của các bên trong hồ sơ vụ án, ghi nhậnlời khai của người làm chứng trong bản án nhưng không xác định tư cách của người làm chứng, bỏ qua các chứng cứ đã được các bên đưa ra và tranh tụng tại phiên tòa là vi phạm nghiêm trọng Luật tố tụng dân sự.
Ông Năm cho rằng Hợp đồng đặt cọc năm 2008 đã được “chế” các thông tin thiếu trung thực.
Cụ thể, lời khai ông Minh cho rằng được ông Năm cho xem sơ đồ đo vẽ bản đồ địa chính ngày 03/08/2008. Sau khi thỏa thuận xong thì ngày 19/3/2008 ông đặt cọc cho ông Năm, có nhân chứng. Điều này có có nghĩa là ông Minh biết trước được thông tin của tương lai (ngày đo vẽ sơ đồ) tới tận 05 tháng để xác định diện tích giao dịch trước để tiến hành ký kết đặt cọc.
Bên cạnh đó, lời ghi nhận để hiểu lý do có 02 hợp đồng đặt cọc thì ông Minh cho biết, năm 2008 ông Năm đem thế chấp ngân hàng, sau khi ông đặt cọc, thì ông Năm mới chuộc sổ về đi đổi sổ và trích đo bản đồ địa chính mới đến năm 2011 mới xong. Về nội dung này, vợ chồng ông Năm xác nhận chưa bao giờ mang thế chấp GCN tại ngân hàng, hơn nữa, giấy đã được cấp từ năm 2005, chưa từng có biến động nên không thể có chuyện đi trích đo, đổi sổ. Hơn nữa, nếu trong trường hợp ông Năm có đang thế chấp GCNQSDĐ tại ngân hàng mà hai bên đã giao kết hợp đồng chưa có sự đồng ý của ngân hàng thì cũng đã là vi phạm điều cấm.
Do đó, luật sư Nga nhận định: “Hợp đồng năm 2008 là không giá trị pháp lý”.
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết năm 2008 và năm 2011 để áp dụng quy định tại điểm b.3, điểm b Mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của TAND tối cao để công nhận hợp đồng là không đúng, vì hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực.
Do vậy, không thể áp dụng điểm b.3, điểm b Mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của TAND tối cao để công nhận hợp đồng vì điều luật này chỉ áp dụng đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết trước ngày 01/7/2004 (trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và sau ngày 01/07/2004 mới phát sinh tranh chấp. Còn Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký vào năm 2008 và năm 2011 nên không bị điều chỉnh bởi quy định nêu trên của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nêu trên.
