Luật Đất đai sửa đổi cần theo tư duy mới

Địa ốc - Bất động sản

Thứ tư, 02/06/2021,16:14 (GMT+7)

Luật Đất đai năm 2013 tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội và đời sống của các tổ chức, cá nhân trên cả nước. Sau hơn 7 năm thi hành, Luật đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp hơn với giai đoạn hiện nay.

luat dat dai sua doi can theo tu duy moi

Luật Đất đai 2013 có sự ảnh hướng lớn đến xã hội, trong thời gian thi hành xuất hiện nhiều bất cập, mâu thuẫn cần phải sửa đổi (Ảnh minh họa: Internet).

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 6, đánh dấu những đổi mới về chính sách, công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai đạt được một số kết quả quan trọng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thực trạng xuất hiện những bất cập và hạn chế

Qua thực tiễn áp dụng, Luật Đất đai năm 2013 xuất hiện nhiều mâu thuẫn, tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, không đồng bộ trong hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý giữa các cấp, các ngành; việc tổ chức thực hiện gặp nhiều khó khăn.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng một số chuyên gia, Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, theo ông, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện khác nhau, không thống nhất.

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển thuộc đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng cũng chỉ ra rằng: Gần đây trong lĩnh vực nông nghiệp, các doanh nghiệp công nghệ cao rất muốn đầu tư vào nông nghiệp và đó là xu hướng rất tốt. Nhưng theo Luật Đất đai, các doanh nghiệp phải qua nhiều bước hành chính, sau khi đàm phán nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình thì mới quay lại làm việc với Nhà nước để thuê đất. Đó là điểm nghẽn mà nếu Luật không sửa thì rất khó tháo gỡ và qua tiếp xúc cử tri, nhiều nơi phản ánh vấn đề này.

Đáng chú ý là quy định về công khai, minh bạch thông tin, Luật Đất đai quy định công khai, minh bạch nhiều thứ, nhưng không quy định công khai thông tin về Nhà nước giao đất cho thuê đất hay giá đất. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn, dễ phát sinh tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), công tác giải phóng mặt bằng quy định tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các khái niệm này liên quan trực tiếp đến đối tượng thực hiện giải phóng mặt bằng và giá trị thu hồi đất đối với các dự án (chủ đầu tư khi giải phóng mặt bằng tự thỏa thuận với người dân có giá đất đền bù dựa trên cơ sở giá thị trường. Hoặc việc đền bù, giải phóng mặt bằng giá đất được tính theo khung giá của Nhà nước quy định).

Thực tiễn cho thấy các dự án “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” phạm vi được Nhà nước thu hồi đất quá rộng. Dẫn đến nhiều nhà đầu tư sẽ phát triển dự án theo hướng này, việc giải phóng mặt bằng với đơn giá đất đền bù theo khung giá Nhà nước, không phải thỏa thuận với người dân và thấp hơn nhiều so với mặt bằng thị trường bất động sản cùng thời điểm.

Nhiều luật gia cho rằng: Cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62, Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào. Do đó, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai mới.

Gần đây, trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố cho biết, các địa phương trên cả nước đã thực hiện thu hồi hơn 165.340ha đất để thực hiện các công trình, dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng. Bên cạnh đó, thu hồi đất đối với hơn 600 trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, chấm dứt theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất với tổng diện tích hơn 11.000ha.

Quá trình thu hồi đất bộc lộ nhiều hạn chế, khó khăn, bất cập. Trong đó, một số địa phương do hiểu và áp dụng không thống nhất các quy định của pháp luật về thu hồi đất nên lúng túng trong việc giải quyết các yêu cầu của công dân.

Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết cho thấy sự mâu thuẫn, bất cập là do hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, vẫn còn sự chồng chéo, không thống nhất trong quy định của các Luật liên quan (Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…), có một số nội dung không còn phù hợp với thực tiễn và cũng có những nội dung phát sinh mới mà pháp luật chưa có quy định điều chỉnh nên khó khăn cho khâu tổ chức thực hiện.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai theo tư duy mới: Chuyển từ quản lý hành chính sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước (Ảnh minh họa: Internet).

Sửa đổi Luật Đất đai theo tư duy mới

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương và các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý thấy rằng Luật Đất đai đang chứa nhiều mâu thuẫn xã hội và việc sửa đổi Luật là rất bức thiết. Bộ cũng đã đặt ra vấn đề cho Dự thảo sửa đổi Luật phải có cách tiếp cận mới và đúng, đồng thời đặt vào vị trí của quản lý nhà nước, của người dân và doanh nghiệp để đưa ra các điều chỉnh cho phù hợp.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, tư duy quản lý đất đai sẽ chuyển trọng tâm từ nặng về quản lý hành chính sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước để tạo động lực mới cho phát triển. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ xem xét đồng bộ nhiều vấn đề lớn nhằm giải quyết 3 mục tiêu cơ bản bao gồm: Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất; nâng cao hiệu quả sử dụng, phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển; giải quyết hiệu quả vấn đề khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai. Bổ sung các chế định làm rõ hơn nội hàm về quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất công, đất giao cho cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước.

Hoàn thiện công cụ quy hoạch để phân bổ hợp lý tài nguyên, nguồn lực đất đai phù hợp với tiềm năng, thế mạnh, tạo không gian liên kết kinh tế, tương hỗ, hỗ trợ thúc đẩy phát triển giữa các địa phương, vùng lãnh thổ. Công khai, minh bạch, bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, bảo đảm đất đai được giao cho các chủ thể có năng lực để sử dụng hiệu quả; giải quyết hợp lý vấn đề việc làm, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội.

Đổi mới toàn diện chính sách về kinh tế, tài chính đất đai theo các nguyên tắc thị trường, bảo đảm minh bạch; áp dụng phổ biến việc xác định giá đất thông qua tổ chức định giá chuyên nghiệp và được thẩm định độc lập; cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để quan hệ đất đai vận hành theo các nguyên tắc, quy luật của thị trường, hạn chế tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai.

Tiếp tục hoàn thiện quy định, cơ chế huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng mang lại, cũng như điều kiện, chế tài để bảo đảm thực hiện. Hoàn thiện cơ chế khuyến khích tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân.

Hoàn thiện các quy định khắc phục tình trạng khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai bao gồm: Đổi mới trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm hài hòa lợi ích các bên và sinh kế bền vững cho người có đất bị thu hồi; cơ chế, thẩm quyền giải quyết khiếu kiện; thể chế rõ hơn vai trò giám sát của nhân dân…

Việc Quốc hội thông qua nhiều đạo luật sửa đổi có nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai như Luật đầu tư; Luật đấu thầu; Luật nhà ở; Luật quy hoạch; Luật Xây dựng... cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, hoàn thiện Luật Đất đai để đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật. Với quan điểm và định hướng trên, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết sooa 06/NQ-CP ngày 21/01/2021 nêu rõ nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách là tập trung sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2013 và kế hoạch đặt ra thời gian hoàn thành trong năm 2022.

Trong thời gian tới, người dân và các doanh nghiệp rất hi vọng Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai sớm được thông qua để xác lập hành lang pháp lý thống nhất cho các dự án đầu tư xây dựng, khơi thông sự phát triển trong xây dựng cơ bản nói riêng và kinh tế, xã hội nói chung; đưa đất nước vượt qua khó khăn trong đại dịch.

Hà Khánh - (baoxaydung.com.vn)