Như Dân Việt đã thông tin “tình trạng bán nhà 2 giá” đang nở rộ trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Trong đó, giá bán căn hộ thực tế cao hơn giá bán trên Hợp đồng mua bán… đang được nhiều chuyên gia bất động sản nhận định có dấu hiệu của việc không minh bạch, trốn thuế. Ví dụ, giá thật của sản phẩm bán 2 tỷ đồng nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 1,2 tỷ đồng thì phần còn lại chủ đầu tư không phải chịu thuế.

Chủ đầu tư trốn thuế 

Trước tình trạng chủ đầu tư đưa ra 2 giá khi bán hàng, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định: “Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế”.

Cũng theo ông Châu, khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện chỉ có 1 phương pháp tính thuế là đánh thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống.

“Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch”, ông Châu phân tích. 

Các căn hộ Dreamland Bonanza đều có 2 giá bán. Số tiền chênh giữa tổng giá trị căn hộ và Hợp đồng mua bán từ 400 đến gần 1 tỷ đồng. 

Đồng quan điểm với lãnh đạo HoREA, luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.

Luật sư này lấy ví dụ một trường hợp giả giá một căn hộ chung cư trong hợp đồng là 25 triệu/m2, nhưng người mua lại phải trả thực tế 35 triệu/m2 (chênh lệch 10 triệu đồng/m2. Số tiền này, chủ đầu tư có thể thu lại qua môi giới 7 triệu/m2, trong khi người mua đầu tiên/hoặc người môi giới hưởng lợi 3 triệu đồng/m2. 

Ở ví dụ trên số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, chủ đầu tư trốn được là 175 triệu đồng cho 1 căn hộ 100 m2 (7 triệu/m2 X 100m2 X 25% mức thuế suất). Tùy theo số lượng căn hộ/tòa nhà mà mỗi tòa chung cư nhà chủ đầu tư có thể trục lợi tới hàng chục tỷ đồng.

Ngoài ra, theo luật sư Tùng, khi các khoản giao dịch thấp hơn sổ sách ghi trong hợp đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được tính thấp hơn thực tế, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Đặc biệt, với những doanh nghiệp bỏ tiền chênh hàng chục tỷ đồng/ căn biệt thự ngoài hợp đồng, số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thấp hơn đáng kể so với con số thực tế.

“Có thể khẳng định những doanh nghiệp bán hàng chênh lệch giá so với ghi trong hợp đồng là hành vi trốn thuế. Điều đáng nói, những doanh nghiệp mua bán như vậy là làm ăn không minh bạch, ảnh hưởng đến uy tín xây dựng lâu dài”, luật sư Tùng nhấn mạnh.

Người mua đối diện nhiều rủi ro

Theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, việc ký hợp đồng giá thấp hơn giá thực tế và thu giá chênh không hoá đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm...

“Nếu không may người mua nhà mua của chủ đầu tư nào đó bị cơ quan pháp luật điều tra, truy tố vì hành vi trốn thuế trong việc bán nhà thì người mua ít nhiều liên đới. Hay dự án bị thanh tra, tiến độ của dự án bị ảnh hưởng và khả năng xảy ra tranh chấp là rất lớn”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nêu. 

Mua nhà 2 giá, khách hàng đối diện hàng loạt các rủi ro phía trước. (ảnh minh hoạ)

Liên quan đến việc “dự án bán nhà 2 giá”, theo luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, trong quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.

Cũng theo Luật sư Tuấn Anh, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền đã nhận, người mua hoàn trả nhà đất). Hoặc khi có tranh chấp xảy ra, 2 bên thanh lý hợp đồng.

“Nếu điều đó xảy ra, đương nhiên, đây là thiệt thòi lớn đối với người mua. Có thể chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn”, luật sư Trần Tuấn Anh phân tích.

Do đó, luật sư này cảnh báo, khi mua bán nhà đất các bên không nên vì lợi ích nhỏ trước mắt mà cần thể hiện thiện chí trung thực, tôn trọng pháp luật để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại lớn sau này./. 

Trần Kháng - (danviet.vn)

T/h: Nhật Minh - (dongbang.vn)