Lợi dụng lòng tin và khe hở pháp luật

“Rất may là khi mua nhà tôi đòi giấy quyết liệt. Có giấy thì mới chịu mua nên có giấy. Còn hàng xóm xung quanh thì có đến 90% đã mua, dọn vô ở nhiều năm rồi, chủ đầu tư nhiều lần hứa hẹn nhưng đến nay vẫn chưa có giấy” – Anh V., người mua nhà đất của Cty 586, tại lô P16, KDC Phú An, cho biết. Điều kỳ lạ là rất ít người khi giao dịch mua bán nhà đất với chủ đầu tư chủ động tìm đến UBND phường hoặc các cơ quan, tổ chức để được tư vấn mà chỉ tin vào chủ đầu tư, giao dịch hợp đồng tay đôi.

Nhiều lô đất trong KDC Phú An đã được Công ty 586 bán cho cá nhân, hộ gia đình nhưng chủ đầu tư này chưa làm giấy cho họ vì giấy CNQSD đất còn thế chấp trong ngân hàng, chưa có khả năng hoàn vốn.

Việc hợp đồng mua bán tay đôi diễn ra khi chủ đầu tư thiếu giấy CNQSD đất, không đủ hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định, do chưa đủ điều kiện để chính quyền cấp giấy hoặc đã được cấp giấy CNQSD đất nhưng chủ đầu tư đã thế chấp để vay vốn ngân hàng. Hình thức giao dịch này rất phổ biến nhưng ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương vì không ràng buộc chứng thực, công chứng, không liên thông trong hệ thống dữ liệu để chính quyền, cơ quan chức năng kiểm chứng, tham chiếu, xem xét trong giải quyết thủ tục chuyển nhượng hoặc thế chấp QSD nhà đất.

Theo trình tự, sau khi chủ đầu tư thực hiện các điều kiện (kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, nộp tiền sử dụng đất, nộp quỹ đất công,…) được chính quyền cấp giấy CNQSD đất. Chủ đầu tư có quyền tiến hành thủ tục chính thức giao dịch chuyển nhượng QSD diện tích đất ghi nhận trong giấy CNQSD (có thể là thực hiện cam kết của “Hợp đồng mua bán nhà đất” đã ký thậm chí có thể bán cho người khác) hoặc thế chấp đề vay vốn ngân hàng. Và chính quyền địa phương, cơ quan chức năng, phòng công chứng… phải thực hiện thủ tục để chủ đầu tư chuyển nhượng theo trình tự thủ tục đúng qui định hoặc bảo đảm tài sản thế chấp là giấy CNQSD đất (không có qui định bắt buộc phải xác minh nguồn gốc hình thành tài sản này) theo yêu cầu giao dịch của chủ đầu tư với đối tác.

Trong KDC Hưng Phú, cũng đã có nhiều cá nhân, hộ gia đình đang ở trong những căn nhà mà cơ quant hi hành án đã từng đến để kê biên do chủ đầu tư là Công ty xây dựng số 8 thế chấp vay vốn ngân hàng không có khả năng hoàn vốn.

Việc công chứng tại các phòng công chứng chỉ căn cứ vào giá trị pháp lý của giấy CNQSD đất, chứng thực bảo đảm tài sản thế chấp của cơ quan tài nguyên và môi trường, căn cứ năng lực hành vi và tinh thần tự nguyện thỏa thuận của hai bên (chủ đầu tư với ngân hàng) tại phòng công chứng. “Nếu UBND cấp xã, phường công chứng thì còn có thể nắm được tình hình thực tế mua bán tại địa bàn dân cư để xem xét.

Nhưng giao dịch thế chấp chủ đầu tư và ngân hàng ra phòng công chứng vì họ cho rằng làm thủ tục ở UBND phường rắc rối, mất thời gian hơn. Đây chính là khe hở lớn mà thời gian qua các chủ đầu tư có thể vừa thế chấp vay vốn ngân hàng vừa có thể bán nhà đất cho cá nhân, hộ gia đình để lấy tiền” – Phó Chủ tịch UBND phường Phú Thứ, Phạm Văn Tâm, cho biết.

Việc các chủ đầu tư giao dịch bán nhà, đất bằng hình thức hợp đồng tay đôi với các cá nhân, hộ gia đình hoàn toàn nằm ngoài tầm thẩm định của các tổ chức tín dụng. Việc cân đối tài sản thế chấp với lượng vốn đầu tư của chủ đầu tư trong dự án luôn được các tổ chức tín dụng nhận tài sản thế chấp xác định ở mức an toàn. Dòng vốn tín dụng có thể được kiểm soát chu chuyển, với các điều kiện ràng buộc sử dụng đúng mục đích phục vụ cho dự án, còn dòng tiền thu từ việc bán nhà đất giao dịch tay đôi với các cá nhân, hộ gia đình thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể điều tiết để trang trải cho các hoạt động khác ngoài dự án.

Nguyên tắc bảo mật thông tin khách hàng của các tổ chức tín dụng trong quan hệ này lại là điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể dễ dàng hợp đồng tay đôi bán nhà, đất đã thế chấp cho các cá nhân, hộ gia đình mà họ không kiểm soát được. Chính vì vậy, mãi tới khi các chủ đầu tư như Cty 586, Cty xây dựng số 8, Cty Thiên Lộc… mất khả năng hoàn vốn, các ngân hàng khởi kiện ra tòa án và cơ quan thi hành án tiến hành phong tỏa tài sản, kê biên nhiều lô đất dự án mà giấy CNQSD đã thế chấp, để phát mãi thi hành án, thu hồi vốn thì các cá nhân, hộ gia đình mới vỡ lẽ nhà đất mà mua đã bị chủ đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng và dù muốn hay không thì họ đã bị đưa vào vòng tranh chấp tài sản với cơ quan thi hành án.

Trao đổi với phóng viên báo Tài nguyên và Môi trường, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Cần Thơ – Lý Đạt Lợi, cho biết: “Các cá nhân, hộ gia đình chỉ còn cách chờ đợi để chủ đầu tư chuộc giấy ra mới làm thủ tục chuyển QSD đất được. Nếu không thì các cá nhân, hộ gia đình chỉ còn cách khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án cấp thẩm quyền để yêu cầu giải quyết”.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hải, các cá nhân, hộ gia đình có thể kiệnn chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho mình do hành vi vi phạm hợp đồng kinh doanh thương mại mà họ gây ra. Tất nhiên, phải chứng minh được thiệt hại để tòa án có cơ sở giải quyết.

Ngôi trường phổ thông trong KDC Thiên Lộc đang được rao bán hơn 30 tỉ đồng để chi trả nợ cho đơn vị thi công, thuế - khi người đại diện chủ đầu tư đã từ trần để lại số nợ khổng lồ vốn ngân hàng nhiều hơn tổng giá trị tài sản.
Luật sư Hải cũng lưu ý: trong trường hợp chủ đầu tư phá sản, bể nợ các cá nhân, hộ gia đình khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án, thì việc xem xét thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có ý nghĩa quyết định. Nếu chủ đầu tư thế chấp tài sản cho ngân hàng trước khi ký kết hợp đồng mua bán cho cá nhân, hộ gia đình thì tài sản thuộc về ngân hàng. Còn thời điểm ký kết hợp đồng bán nhà đất cho cá nhân, hộ gia đình trước khi thế chấp cho ngân hàng (đơn cử như trường hợp của hộ chị Nguyễn Thị Th., mua căn nhà lô E3-13, đường số 39, KDC Phú An, trước khi chủ đầu tư là Công ty 586 được chính quyền cấp giấy CNQSD đất và trước khi chủ đầu tư này thế chấp giấy CNQSD đất để vay vốn ngân hàng), thì cá nhân, hộ gia đình được ưu tiên hoàn thành thủ tục nhận giấy CNQSD đất và quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Người mua cần theo dõi thông tin để kiểm soát chủ đầu tư

Để đối phó với hành vi lươn lẹo của chủ đầu tư các dự án KDC thương mại, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Cần Thơ – Nguyễn Văn Sử, khuyến cáo người mua cần theo dõi danh sách các thửa đất, lô nền đã được cấp giấy CNQSD đất và điều kiện chuyển nhượng của chủ đầu tư dự án, được công khai trên cổng thông tin của Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm ngăn chặn chủ đầu tư đăng ký thế chấp và không chịu thực hiện thủ tục sang tên cho khách hàng khi đã đủ điều kiện cấp giấy.

Ông Sử cũng cho biết cơ quan chức năng sẽ phải tiến hành rà soát các dự án, đồng thời đề nghị các chủ đầu tư dự án cung cấp danh sách các thửa đất (lô nền) đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư nhưng chưa làm thủ tục giao giấy đỏ cho khách hàng. Nếu phát hiện lô nền mà chủ đầu tư đã giao dịch với hộ dân thì không giải quyết cho đăng ký thế chấp, đồng thời không cấp giấy đối với diện tích còn lại.

“Đối với các hộ dân nhận chuyển nhượng tại các dự án khu dân cư nhưng chưa được cấp giấy thì cần liên hệ với bộ phận một cửa ở quận, huyện để được thông tin, hướng dẫn thủ tục và làm việc với chủ đầu tư để kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc” – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Cần Thơ, Nguyễn Văn Sử, nói.