Dự án căn hộ tại phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức, TPHCM) do Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư. Ảnh: CAO THĂNG
Tranh cãi “hợp đồng mẫu”
Năm 2018, bà Đ. ký hợp đồng mua căn hộ của dự án O., thuộc thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Sau khi đối chiếu, bà thấy hợp đồng ký với chủ đầu tư không đúng nội dung hợp đồng mẫu đã được Cục Quản lý cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) chấp thuận. Sau đó, có 2 khách hàng gửi đơn khiếu nại tương tự đến Sở Công thương tỉnh Bình Dương. Thấy sự vụ lùm xùm, mới đây Sở Công thương tỉnh Bình Dương đã chuyển toàn bộ hồ sơ nêu trên đến Cục Quản lý thị trường tỉnh để “tiến hành kiểm tra, xử lý theo quy định hiện hành”.
Phản hồi đến các cơ quan truyền thông, chủ đầu tư cho biết: “Nếu cho rằng việc ký hợp đồng mua bán là chưa phù hợp với các quy định của cơ quan ban ngành có liên quan, chủ đầu tư sẽ giải trình, chứng minh, khi nhận được các yêu cầu từ các cơ quan chức năng có liên quan”. Thực tế, qua phản ánh từ khách hàng và chủ đầu tư, đã xảy ra nhiều vấn đề, còn hợp đồng mẫu chỉ là một trong những nguyên cớ.
Một trường hợp tương tự xảy ra tại một dự án D., ở TPHCM. Cuối năm 2019, Anh Q. đã xuống tiền cọc, ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi nghe luật sư góp ý, anh Q. yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mẫu đã đăng ký cơ quan chức năng để đối chiếu với hợp đồng giao dịch. Chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận hợp đồng mẫu của Sở Công thương TPHCM, mã số hợp đồng mẫu để khách hàng mở ra đối chiếu. Tuy nhiên, anh Q. lại không mở ra được theo chỉ dẫn, còn chủ đầu tư lại không hợp tác. Từ đó phát sinh một số vấn đề lý giải không thấu đáo giữa hai bên, cuối cùng thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền đã đóng và cộng thêm lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Vì sao có quy định nhưng chưa thực hiện?
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, sau đó Quyết định 02 của Thủ tướng Chính phủ năm 2012, đã quy định việc “mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cung cấp” nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Các hướng dẫn sau đó nêu rõ: Chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư với sở công thương (nơi thực hiện dự án đầu tư nhà ở) trước khi áp dụng hợp đồng vào giao dịch (đối với trường hợp giao dịch trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương); đăng ký với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (đối với giao dịch chung cả nước hoặc từ 2 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên). Nếu không tuân thủ theo hợp đồng mẫu sẽ không được cơ quan chức năng căn cứ để cấp giấy chủ quyền.
Theo dõi những hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư đăng ký và sự yêu cầu của cơ quan chức năng cho thấy nội dung rất chặt chẽ. Ví dụ, trong một công văn của Sở Công thương TPHCM gửi đến Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức vào năm 2018 về dự án khu nhà ở Bình Chiểu (quận Thủ Đức), đã yêu cầu chủ đầu tư thông báo đến khách hàng về nội dung hợp đồng mẫu và lưu ý: “Chỉ được áp dụng hợp đồng theo mẫu khi đáp ứng đủ các điều kiện bán căn hộ chung cư cho người tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Các hợp đồng mẫu do Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cũng ghi khá nhiều lưu ý đối với chủ đầu tư tại một số mục “nhạy cảm”. Nhìn chung, hợp đồng mẫu được xem như “lý lịch 3 đời” của căn hộ, đó là căn cứ tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của sở xây dựng; có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng; có bản vẽ mặt bằng căn hộ; danh mục vật liệu căn hộ và thời gian bảo hành; nội quy nhà chung cư... Tuy nhiên, khi tra cứu trên trang web của Sở Công thương TPHCM cũng như từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thì thời điểm công bố hợp đồng mẫu từ năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký không nhiều so với thực tế các dự án mở bán.
Như vậy, cùng với quy định đăng ký “hợp đồng mẫu” có thể hình dung việc mua bán căn hộ của dự án nhà chung cư hết sức chặt chẽ, nhưng vì sao vẫn có kẽ hở, dẫn đến nhiều khiếu kiện lùm xùm từ khách hàng? Theo luật sư Hồ Ngọc Diệp, Đoàn Luật sư TPHCM, chủ đầu tư thường “làm ẩu” - khi thu tiền khách hàng nhưng dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, bằng cách lách qua nhiều hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán…, tất nhiên đều sai luật. Những dự án này thường có giá bán thấp hơn so với thị trường. Vì hám lợi nên khách hàng xuống tiền mua, khi xảy ra sự cố thì trên hợp đồng không có thời gian giao nhà, hoặc không làm được giấy chủ quyền, dẫn đến khiếu kiện. Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra việc triển khai các dự án nhà ở, phát hiện sai phạm và xử phạt nghiêm túc, đồng thời công bố trên truyền thông, sẽ giúp cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, lành mạnh hơn.
Năm 2018, bà Đ. ký hợp đồng mua căn hộ của dự án O., thuộc thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Sau khi đối chiếu, bà thấy hợp đồng ký với chủ đầu tư không đúng nội dung hợp đồng mẫu đã được Cục Quản lý cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) chấp thuận. Sau đó, có 2 khách hàng gửi đơn khiếu nại tương tự đến Sở Công thương tỉnh Bình Dương. Thấy sự vụ lùm xùm, mới đây Sở Công thương tỉnh Bình Dương đã chuyển toàn bộ hồ sơ nêu trên đến Cục Quản lý thị trường tỉnh để “tiến hành kiểm tra, xử lý theo quy định hiện hành”.
Phản hồi đến các cơ quan truyền thông, chủ đầu tư cho biết: “Nếu cho rằng việc ký hợp đồng mua bán là chưa phù hợp với các quy định của cơ quan ban ngành có liên quan, chủ đầu tư sẽ giải trình, chứng minh, khi nhận được các yêu cầu từ các cơ quan chức năng có liên quan”. Thực tế, qua phản ánh từ khách hàng và chủ đầu tư, đã xảy ra nhiều vấn đề, còn hợp đồng mẫu chỉ là một trong những nguyên cớ.
Một trường hợp tương tự xảy ra tại một dự án D., ở TPHCM. Cuối năm 2019, Anh Q. đã xuống tiền cọc, ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi nghe luật sư góp ý, anh Q. yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mẫu đã đăng ký cơ quan chức năng để đối chiếu với hợp đồng giao dịch. Chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận hợp đồng mẫu của Sở Công thương TPHCM, mã số hợp đồng mẫu để khách hàng mở ra đối chiếu. Tuy nhiên, anh Q. lại không mở ra được theo chỉ dẫn, còn chủ đầu tư lại không hợp tác. Từ đó phát sinh một số vấn đề lý giải không thấu đáo giữa hai bên, cuối cùng thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền đã đóng và cộng thêm lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Vì sao có quy định nhưng chưa thực hiện?
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, sau đó Quyết định 02 của Thủ tướng Chính phủ năm 2012, đã quy định việc “mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cung cấp” nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Các hướng dẫn sau đó nêu rõ: Chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư với sở công thương (nơi thực hiện dự án đầu tư nhà ở) trước khi áp dụng hợp đồng vào giao dịch (đối với trường hợp giao dịch trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương); đăng ký với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (đối với giao dịch chung cả nước hoặc từ 2 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên). Nếu không tuân thủ theo hợp đồng mẫu sẽ không được cơ quan chức năng căn cứ để cấp giấy chủ quyền.
Theo dõi những hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư đăng ký và sự yêu cầu của cơ quan chức năng cho thấy nội dung rất chặt chẽ. Ví dụ, trong một công văn của Sở Công thương TPHCM gửi đến Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức vào năm 2018 về dự án khu nhà ở Bình Chiểu (quận Thủ Đức), đã yêu cầu chủ đầu tư thông báo đến khách hàng về nội dung hợp đồng mẫu và lưu ý: “Chỉ được áp dụng hợp đồng theo mẫu khi đáp ứng đủ các điều kiện bán căn hộ chung cư cho người tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Các hợp đồng mẫu do Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cũng ghi khá nhiều lưu ý đối với chủ đầu tư tại một số mục “nhạy cảm”. Nhìn chung, hợp đồng mẫu được xem như “lý lịch 3 đời” của căn hộ, đó là căn cứ tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của sở xây dựng; có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng; có bản vẽ mặt bằng căn hộ; danh mục vật liệu căn hộ và thời gian bảo hành; nội quy nhà chung cư... Tuy nhiên, khi tra cứu trên trang web của Sở Công thương TPHCM cũng như từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thì thời điểm công bố hợp đồng mẫu từ năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký không nhiều so với thực tế các dự án mở bán.
Như vậy, cùng với quy định đăng ký “hợp đồng mẫu” có thể hình dung việc mua bán căn hộ của dự án nhà chung cư hết sức chặt chẽ, nhưng vì sao vẫn có kẽ hở, dẫn đến nhiều khiếu kiện lùm xùm từ khách hàng? Theo luật sư Hồ Ngọc Diệp, Đoàn Luật sư TPHCM, chủ đầu tư thường “làm ẩu” - khi thu tiền khách hàng nhưng dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, bằng cách lách qua nhiều hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán…, tất nhiên đều sai luật. Những dự án này thường có giá bán thấp hơn so với thị trường. Vì hám lợi nên khách hàng xuống tiền mua, khi xảy ra sự cố thì trên hợp đồng không có thời gian giao nhà, hoặc không làm được giấy chủ quyền, dẫn đến khiếu kiện. Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra việc triển khai các dự án nhà ở, phát hiện sai phạm và xử phạt nghiêm túc, đồng thời công bố trên truyền thông, sẽ giúp cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, lành mạnh hơn.
LƯƠNG THIỆN - (sggp.org.vn)
T/h: H.Phong (dongbang.vn)
