Ảnh minh họa.
Theo HoREA, trong quá trình chỉnh trang đô thị, phát triển các dự án giao thông,cơ sở hạ tầng đô thị, hiện tồn tại nhiều thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn, xã Nông thôn mới. Hầu hết các thửa đất nhỏ hẹp này có hình dáng bất định hình, diện tích thấp hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa của địa phương, không thể thực hiện giao, thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thực hiện công trình độc lập. Những mảnh đất này thường bị bỏ không, bị lấn chiếm, thậm chí là nơi đổ rác thải, hoặc đã xuất hiện tình trạng xây chui nhà siêu mỏng, siêu méo ở đô thị…
Để khắc phục điều này, trong Dự thảo Nghị định, quy định các tiêu chí để thực hiện giao, thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp này cho người sử dụng đất liền kề, đặc biệt là các nguyên tắc: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này vào mục đích công cộng; Thực hiện đấu giá nếu có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp này; UBND các cấp phải rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến người dân nơi có đất. UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề, tại Khoản 5, Điều 14a, Dự thảo Nghị định, để phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương và chống tiêu cực trong việc tổ chức đấu giá.
Về việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê, Hiệp hội tán thành nội dung Khoản 12, Điều 1, Dự thảo Nghị định bổ sung “Điều 14b. Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, đối với các lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản. Quy định này rất cần thiết để giải quyết ách tắc hiện nay đối với các dự án thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó, có các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tư nhân tự tạo lập quỹ đất và đầu tư vốn ngoài ngân sách nhà nước.
Đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tại Khoản 13, Điều 1, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Điều 16, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Đã bổ sung hình thức giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án (bên cạnh hình thức thuê đất đã quy định trước đây), đó là trong trường hợp khu đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định do chưa có Giấy chứng nhận mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì người sử dụng đất được thỏa thuận ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.
Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất, giao đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.
Theo HoREA, Hiệp hội rất hoan nghênh nội dung Khoản 13, Điều 1, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Điều 16, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, dự kiến sửa đổi, bổ sung Khoản 6 về cơ chế xử lý phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư, quy định đối với thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Như vậy, chỉ có các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh mà có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập, thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Các thửa đất không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập, thì thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh.
Nếu các quy định này được thông qua, sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đang bị ngừng triển khai và giúp tái khởi động các dự án này, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
HoREA nhấn mạnh, qua khảo sát, phần lớn các doanh nghiệp có dự án liền kề thửa đất này có nhu cầu tham gia đấu giá. Nếu trúng đấu giá thì sẽ thực hiện dự án khác, hoặc hợp thửa với dự án đã có sẵn; Nếu không trúng đấu giá thì cũng có khả năng mua lại hoặc hợp tác với người trúng đấu giá. Tuy nhiên, Hiệp hội quan ngại là nếu quy trình, thủ tục đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” bị chậm, thì ngân sách nhà nước chậm thu được khoản tiền này. Do đó, việc nhanh chóng tổ chức thực hiện đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập”, cần được quy định sớm nhất có thể (có thể không chậm hơn 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất) ngay trong Nghị định này, hoặc trong Thông tư hướng dẫn chi tiết thực hiện, để sớm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và sớm đưa đất vào sử dụng, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
Nhi Thảo - (baoxaydung.com.vn)
T/h: H.Phong (dongbang.vn)
