Ảnh minh họa.
Tại dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất chỉ giải quyết tách thửa đối với “đất ở đô thị, đất ở nông thôn” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của thành phố.
Tuy nhiên, xuất phát từ thực tiễn tình hình của thành phố, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất ở có xen cài đất nông nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa như: “Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt: UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đất theo quy định”. Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định về tách thửa (tương tự như quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 3, Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố, trước đây).
Đối với trường hợp sau khi tách thửa đất ở thành các thửa đất ở nhỏ hơn, mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm “thông hành địa dịch” gồm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước… được đấu nối vào hệ thống hạ tầng của khu vực (thực hiện theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai về “quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”), thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất bao gồm cả phần diện tích đất làm “thông hành địa dịch” được công nhận đầy đủ trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” cấp cho người sử dụng đất.
Người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, để phòng ngừa tình trạng phân lô bán nền tràn lan như đã xảy ra trong các năm trước đây, đối với các trường hợp: (i) Người sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, có nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp; (ii) Người sử dụng thửa đất ở có nhu cầu tách thửa, mà việc tách thửa có hình thành đường giao thông.
Theo HoREA, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch - Kiến trúc) và UBND cấp huyện coi trọng công tác rà soát quy hoạch, kế hoạch, nhất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, để vừa đảm bảo tính khả thi, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; vừa đáp ứng kịp thời yêu cầu đầu tư của doanh nghiệp; vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
HoREA cho biết, thực hiện Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã dẫn đến tình trạng tại khu vực đô thị của 12 quận nội thành, 07 quận nội thành phát triển và các thị trấn thuộc 05 huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh, phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở.
Trường hợp điển hình như: Một thửa đất có diện tích 1.100m2 có nhà ở ổn định hơn 50 năm tại phường Đông Hưng Thuận, quận 12 được cấp “sổ đỏ” nhưng chỉ được công nhận đất ở 500m2 là phần diện tích đất xây dựng nhà (Ghi chú: Hạn mức đất ở tại quận 12 là 200m2), 600m2 còn lại chỉ được công nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày, nhưng thực chất đây là phần diện tích sân xung quanh nhà.
Thanh Nga - (baoxaydung.com.vn)
T/h: H.Phong (dongbang.vn)
