TP HCM sẽ bán đấu giá hàng ngàn căn hộ tái định cư bị bỏ trống nhiều năm qua để thu hồi vốn ngân sách; đồng thời đề xuất chính sách để phát triển nhà ở tái định cư phù hợp tình hình thực tế, bảo đảm hiệu quả.
Dân cư thưa, sinh kế khó khăn
Khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) được xây dựng với tổng kinh phí hơn 1.000 tỉ đồng trên khu đất diện tích hơn 30 ha, dành bố trí tái định cư cho người dân bị giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn thành phố từ năm 2012. Toàn khu có hơn 500 nền tái định cư và 45 lô chung cư với gần 2.000 căn hộ. Tuy nhiên, 10 năm qua, nhiều lô chung cư bỏ trống, xuống cấp rất lãng phí vì nhiều hộ dân không về ở.
Năm 2012, gia đình anh Phạm Thanh Vinh từ quận 6 về đây tái định cư khi thành phố thực hiện dự án cải tạo kênh Tân Hóa - Lò Gốm. "Nhà ở mặt tiền đường nhưng nhận tiền đền bù không mua nổi ngôi nhà trong hẻm. Chung sống 3 thế hệ với hơn 10 người nên thay vì chọn căn hộ chung cư, gia đình tôi chọn đất nền dù tốn kém gần gấp đôi. Thời điểm đó, từ khu dân cư ra đường lớn phải qua đoạn đường đất dài, hoang vắng nên nhiều người cũng sợ" - anh Vinh nói.
Lúc đó, dân cư thưa thớt nên anh Vinh không thể tiếp tục mở quán cơm vốn là kế sinh nhai của gia đình thời ở quận 6. Anh phải đi làm công ty để trang trải cuộc sống. Mấy năm sau, thêm trường cấp 2, cấp 3 được xây dựng ở khu dân cư nên anh Vinh nghỉ việc về mở quán ăn. "Nhà đông người, vợ chồng tôi thuê căn hộ chung cư để tiện buôn bán và sinh hoạt của các con. Ở đây nhiều gia đình sống "bám" trường học, nếu không có trường học thì thua. Tôi mong thành phố đưa người dân về đây ở chứ mấy chục lô chung cư để không rất lãng phí. Khu dân cư đông đúc thì người dân cũng dễ làm ăn, đỡ khổ" - anh Vinh bộc bạch.
Phụ bán quán cơm, bà Nguyễn Thị Hồng cho biết cũng từ quận 6 về khu tái định cư được 10 năm. Về nơi ở mới, đứt kế sinh nhai vì ít người, ít việc làm cho người lớn tuổi. Từ chỗ tự lo thân, mấy năm liền không có việc làm nên bà phải nương tựa vào con cháu. "Suốt ngày tôi nghe tin người dân thành phố thiếu chỗ ở, còn tại đây hơn 20 lô chung cư chưa có người vào ở rồi bị xuống cấp. Nếu chung cư được lấp đầy thì cuộc sống nơi đây vui biết bao nhiêu" - bà Hồng xót xa chỉ tay về dãy chung cư đang "trơ gan cùng tuế nguyệt".
Ngược với 2 hoàn cảnh trên, năm 2017, gia đình ông Phạm Ngọc Thanh chọn chung cư Vĩnh Lộc B để an cư vì ở đây không gian rộng rãi, nhiều công viên, cây xanh… dù giao thông kết nối còn hạn chế. Theo ông, nơi đây cũng đầy đủ trường học, tiện ích nhưng chỉ phù hợp với người có công ăn việc làm ổn định. "Còn lao động tự do ở thành phố về đây tái định cư xa xôi không biết làm gì mưu sinh. Tái định cư phải gắn với sinh kế thì người dân mới yên tâm về ở" - ông Thanh nhận định.
Theo đại diện Ban Quản lý khu tái định cư Vĩnh Lộc B, đến nay, 23 lô chung cư đã có người dân vào ở nhưng chưa thể lấp đầy khi chỉ có 480 hộ. Hiện vẫn còn 22 lô bỏ trống và tổng số căn hộ chưa bố trí là gần 1.500 và đơn vị vẫn phải bảo đảm việc bảo vệ, vận hành, bảo trì... cho toàn khu.
Bán đấu giá để thu hồi vốn
Ông Nguyễn Duy Tấn, Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích huyện Bình Chánh, cho biết đơn vị được giao quản lý, vận hành khu tái định cư. Số hộ dân ít nên tiền đóng kinh phí bảo trì cũng không nhiều. Mỗi lần sửa chữa lớn đều phải lập dự toán xin Sở Xây dựng phê duyệt. "22 lô chung cư để không 10 năm nay nên xuống cấp. Vừa rồi, chúng tôi sửa chữa lại để làm bệnh viện dã chiến trong đợt dịch Covid-19" - ông Tấn thông tin.
Theo ông Tấn, kinh phí quản lý vận hành toàn khu hằng năm từ 5-6 tỉ đồng. Nhiều năm qua, công ty chưa được thành phố quyết toán kinh phí này. "Chi phí quản lý, vận hành từ năm 2010-2014 đã được quyết toán nhưng từ năm 2015 đến nay thì chưa. Trong đó, từ năm 2015-2018, công ty được ứng 5 tỉ đồng mỗi năm, còn từ 2019 đến nay phải tự bỏ kinh phí ra để bảo đảm vận hành, bảo vệ, trả lương... Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan vừa chỉ đạo Sở Xây dựng và Sở Tài chính tham mưu UBND thành phố phê duyệt kinh phí cho công ty, phải hoàn thành trước ngày 30-9. Chúng tôi mong sớm được quyết toán kinh phí" - ông Tấn hy vọng. Cũng theo ông Tấn, từ đầu năm 2022, thành phố đã quyết định bàn giao những lô chung cư trống ở Vĩnh Lộc B về Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng - Sở Xây dựng nhưng đến nay trung tâm chưa có kế hoạch tiếp nhận.
Không chỉ riêng Vĩnh Lộc B, trên địa bàn thành phố cũng còn hàng ngàn căn hộ tái định cư bỏ trống. Theo Sở Xây dựng, toàn thành phố có 11.681 căn hộ và nền đất tái định cư. Ngoài số lượng phân bổ về các địa phương để phục vụ tái định cư, thành phố còn hơn 2.500 căn hộ, nền đất (1.274 căn hộ và 1.303 nền đất) dùng làm quỹ dự phòng; gần 5.000 căn hộ và nền đất (4.927 căn hộ và 41 nền đất) đang làm thủ tục bán đấu giá.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Huỳnh Thanh Khiết cho biết riêng giai đoạn 2016-2021, sở đã tiếp nhận 3.719 căn hộ thuộc 46 chung cư phục vụ tái định cư, trong đó đã bán 622 căn, cho thuê 20 căn, còn lại làm quỹ nhà tái định cư bố trí cho người dân trên địa bàn thành phố.
Gần 1.500 căn hộ đang bỏ trống ở khu tái định cư Vĩnh Lộc B
Cần cơ chế thoáng để giải quyết dứt điểm
Ông Khiết cũng chỉ ra những hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong phát triển và bố trí nhà ở tái định cư. Theo đó, ở mỗi dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, nhà nước đều chuẩn bị 3 nguồn lực gồm tiền, nền đất và nhà tái định cư để người dân lựa chọn.
Trước đây, giá bồi thường giải phóng mặt bằng thấp và tùy vào điều kiện mà người dân chọn phương án phù hợp. Đến nay, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã thay đổi, giá bồi thường sát giá thị trường nên phần lớn người dân sẽ nhận tiền và tự tạo lập chỗ ở mới. Việc người dân ít lựa chọn nhận nhà ở tái định cư tại nguồn nhà do nhà nước chuẩn bị sẵn nếu phải mua theo giá thị trường dẫn đến quỹ nhà để lâu không được bố trí sử dụng, xuống cấp, lãng phí và tốn kém chi phí vận hành.
Ngoài ra, một số hộ dân được tái định cư đã quen với cuộc sống trước đây và làm việc tại nơi đã bị giải tỏa. Do đó, họ không muốn chuyển tới sống tại chung cư và thay đổi nơi làm việc nên lựa chọn chuyển nhượng giấy tay, dùng tiền đó để tự lo nơi ở mới.
Theo phó giám đốc Sở Xây dựng, nguồn quỹ nhà phục vụ tái định cư được xây dựng từ vốn ngân sách bị dôi dư, trong đó số lượng lớn căn hộ chung cư tại Thủ Thiêm và Vĩnh Lộc B để trống kéo dài. Vì thế, UBND thành phố nhiều năm qua, đã chỉ đạo tổ chức đấu giá để thu hồi vốn ngân sách. Song song đó, đối với từng dự án bồi thường sẽ sử dụng nguồn kinh phí trong dự án để mua quỹ nhà đất phục vụ tái định cư.
Sở Xây dựng kiến nghị giao UBND quận, huyện tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt phương án nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong dự án hoặc khu dân cư hiện hữu đã có hạ tầng kỹ thuật phục vụ tái định cư. Việc này giúp công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được triển khai nhanh chóng, thuận lợi, phù hợp với thực tế.
Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị UBND TP HCM xin Chính phủ cho phép thành phố được điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; điều chỉnh cơ cấu diện tích sàn xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đối với các dự án xây dựng nhà ở trên 500 căn (bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư); điều chỉnh nhà ở phục vụ tái định cư hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc thương mại đối với dự án có pháp lý đất do nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường hoặc nhận chuyển nhượng và có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND thành phố.
Làm sao đấu giá thành công 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm?
3.790 căn hộ thuộc khu 38,4 ha (phường Bình Khánh, TP Thủ Đức) nằm trong tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số căn hộ này từng được đấu giá vào năm 2017 với mức khởi điểm 8.800 tỉ đồng và năm 2018 với mức 9.100 tỉ đồng nhưng thất bại. Theo các chuyên gia bất động sản, thành phố chia nhỏ các gói thầu bán đấu giá sẽ khả thi hơn việc "bán sỉ".
Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển nhận định vừa qua, thành phố "hành chính" đấu giá và thất bại nên cần đặt vấn đề thị trường để xem xét và đưa ra phương án phù hợp. Theo TS Hiển, những căn hộ tái định cư muốn đạt tiêu chuẩn nhà ở thương mại cần chi phí lớn để cải tạo và cần thời gian rao bán, thu hồi vốn. "Thành phố phải nhìn từ góc độ kinh doanh và đặt mình ở vị trí doanh nghiệp trúng đấu giá, cho doanh nghiệp trả chậm, chứ nộp một lúc vài ngàn tỉ thì rất khó. Ngược lại, nhà nước không nhất thiết phải thu một lần mà có thể thu nhiều lần và tính theo lãi suất ngân hàng. Chỉ muốn thu tiền nhiều cho ngân sách nhưng phương án không tốt thì đấu giá sẽ không thành công nhà tái định cư ở Thủ Thiêm" - TS Hiển thẳng thắn.
Ông NGUYỄN QUỐC BẢO - Chủ tịch Câu Lạc bộ Bất động sản TP HCM:
Nâng chất lượng nhà tái định cư
Nếu Chính phủ phân cấp cho UBND TP HCM được điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư như kiến nghị của Sở Xây dựng thì sẽ giúp thành phố chủ động hơn trong phát triển nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư. Điều này cũng giúp thành phố mang đến lợi ích thực tế cho người dân cũng như doanh nghiệp nhanh và hiệu quả hơn. Trung ương sẽ không mất thời gian cho việc điều chỉnh các dự án nhà ở tại thành phố mà chỉ tập trung vào kiểm tra, giám sát và đánh giá. Nhờ chính sách này, người dân có điều kiện tái định cư tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ hơn, thuận lợi sinh kế và học tập của con cái. Và cũng nhờ đó mà người dân dễ đồng thuận để công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được triển khai nhanh, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án công ích, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố.
Ông VŨ CHÍ KIÊN - Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân:
Chủ động hơn trong công tác bồi thường
Cả 2 kiến nghị của Sở Xây dựng để phát triển nhà tái định cư đều phù hợp với chủ trương của Chính phủ về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các địa phương. Về đề xuất giao thẩm quyền cho UBND quận, huyện các nội dung về nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở để phục vụ công tác tái định cư sẽ giúp quận chủ động hơn trong công tác bồi thường. Tuy nhiên, nội dung này cần có hướng dẫn cụ thể và chặt chẽ về trình tự thủ tục.
Ông PHAN THẾ HUY - Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận 3:
Địa phương chủ động phát triển nhà ở
Chính phủ cho phép UBND TP HCM phân cấp cho UBND quận, huyện lập, thẩm định, phê duyệt phương án nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong dự án hoặc khu dân cư hiện hữu đã có hạ tầng kỹ thuật phục vụ tái định cư sẽ giúp cho việc triển khai chương trình nhà ở phục vụ tái định cư nhanh hơn và tăng tính chủ động của quận, huyện. Nhờ chính sách này, những quận, huyện có quỹ đất sẽ chủ động mời gọi nhà đầu tư xây dựng nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch. Khi nhà nước có nhu cầu bố trí tái định cư thì có sẵn nhà ở để phục vụ người dân, chứ không phải đến lúc bố trí mới đi làm dự án, rất mất thời gian. Điều này cũng phù hợp với nguyện vọng của người dân là tái định cư gần chỗ bị giải tỏa chứ không muốn đi xa.
