Tại Hội nghị tín dụng bất động sản (BĐS) do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tổ chức sáng 8-2, đã có nhiều ý kiến của đại diện doanh nghiệp (DN): Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, Sungroup, BW, Hiệp hội Bất động sản TP HCM... và ý kiến từ các phía ngân hàng (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Techcombank, MB, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) cũng như đại diện NHNN, Bộ Xây dựng nhằm đánh giá tình hình; thảo luận khó khăn và đề xuất giải pháp trong việc cấp tín dụng đối với thị trường BĐS.
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng phát biểu kết luận hội nghị
Tháo gỡ khó khăn
Phát biểu tổng kết hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh hội nghị nhận được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Thời gian qua, Thủ tướng đã thành lập riêng Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, hiện nay, Tổ công tác đang trong quá trình hoàn thiện báo cáo để đề xuất các giải pháp tổng thể. Bộ Xây dựng đang chuẩn bị cho Hội nghị BĐS trong thời gian tới theo chỉ đạo của Thủ tướng.
Các ý kiến tại hội nghị thống nhất thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó, theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường là các vấn đề về thủ tục pháp lý.
Các đại diện DN đã nêu những vướng mắc, khó khăn về tín dụng đối thị trường BĐS. Trong đó, nổi bật là vướng mắc liên quan đến mục đích vay vốn; lãi suất cao hơn lãi suất cho vay lĩnh vực khác; hệ số rủi ro áp dụng cao hơn lĩnh vực khác; hạn mức cấp tín dụng; tỉ lệ giá trị cho vay trên tài sản đảm bảo; chính sách, quy định pháp lý về BĐS thay đổi nhiều, còn nhiều cách hiểu khác nhau gây khó khăn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng…
Tại hội nghị, các DN, hiệp hội đã nêu 17 kiến nghị đối với ngành ngân hàng: Làm rõ, bổ sung quy định về mục đích vay vốn; quy định về giải ngân; về kiểm soát BĐS theo mục đích; cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ; xem xét hệ số rủi ro, gia hạn thời gian thực hiện quy định về tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn; xem xét tỉ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo không nên cao hơn lĩnh vực khác; có hướng dẫn chính sách về tín dụng đối với phát triển các khu đô thị; tăng room tín dụng cho lĩnh vực BĐS; tháo gỡ khó khăn về vốn để xây dựng nhà ở xã hội; có chính sách riêng về tín dụng cho BĐS du lịch; xem xét một số nội dung tại dự thảo Thông tư hướng dẫn vay vốn nước ngoài của doanh nghiệp tại Thông tư 12/20214/TT-NHNN; cho vay với thời hạn dài hơn thời gian thực hiện dự án; phối hợp với Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về trái phiếu doanh nghiệp; miễn, giảm lãi phí; cân nhắc về điều kiện vay vốn (bỏ Giấy phép xây dựng); sửa Thông tư 16/2021/TT-NHNN theo hướng cho tổ chức tín dụng (TCTD) được đầu tư trái phiếu để cơ cấu lại khoản nợ theo tinh thần Nghị định 65/NĐ-BTC; nghiên cứu 1 gói tín dụng cho vay nhà ở tương tự như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng thực hiện từ năm 2013.
Đánh giá, cân nhắc một cách thận trọng
Cũng tại hội nghị, các ngân hàng, hiệp hội ngân hàng đã có nhiều ý kiến phản hồi, giải thích rõ khó khăn của ngành ngân hàng, mong DN BĐS thấu hiểu hơn với những khó khăn của ngành.
Với tỉ trọng tín dụng BĐS hiện nay 21,2% và 3 năm qua tăng trưởng tín dụng BĐS đều tăng, đây là cố gắng rất lớn của ngành ngân hàng vì ngân hàng còn phải cung ứng vốn vào nhiều lĩnh vực khác, trong đó có nhiều lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ.
Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ cần cân nhắc thận trọng từ góc độ an toàn hệ thống và kiểm soát nợ xấu.
Văn bản pháp lý liên quan đến BĐS rất nhiều, lại hay thay đổi, có những quy định có cách hiểu khác nhau, Hiệp hội BĐS cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các DN, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Mặt khác, Bộ xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ BĐS để các TCTD mạnh dạn hơn trong việc cấp tín dụng.
Thời gian qua, áp lực lớn đối với tín dụng từ ngân hàng không phải do điều hành tín dụng (NHNN không siết, không thắt chặt) mà do những khó khăn trong thị trường trái phiếu DN và đặc biệt, ngân hàng cho rằng, nhiều DN phát hành trái phiếu DN để phát triển BĐS nhưng chọn điều kiện phát hành dễ và không quản lý tốt dòng tiền nên bị động khi có sự cố xảy ra. DN cần cơ cấu sản phẩm hợp lý, sử dụng vốn phù hợp, cân nhắc giảm giá BĐS để bán và có dòng tiền.
Cuối cùng, các ngân hàng đều có ý kiến sẽ tiếp tục đồng hành, cung ứng vốn cho các DN BĐS trên cơ sở thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và kiểm soát rủi ro của ngân hàng, đảm bảo khả năng chi trả cho người gửi tiền.
Doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu
Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng trước hết các DN phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành.
Liên quan đến các kiến nghị cụ thể của DN, ví dụ như nới room tín dụng BĐS, Thống đốc giải thích NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho BĐS mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỉ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp.
Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản cũng như giảm lộ trình siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (Vingroup cho rằng hệ số rủi ro với bất động sản hiện nay quá cao khiến lãi vay bị đẩy lên cao), Thống đốc cho rằng áp trọng số rủi ro bất động sản cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng.
Hiện nay, các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay bất động sản (90% khoản vay bất động sản là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là ngắn hạn). Nếu không kiểm soát tốt, gặp khó khăn chi trả khi người dân đến rút tiền. Các quy định liên quan đến hệ số rủi ro, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đều nhằm kiểm soát rủi ro đối với thanh khoản và khả năng chi trả của hệ thống.
Trong năm 2023, Thống đốc khẳng định NHNN sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng để đảm bảo tín dụng đáp ứng cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn hệ thống với mức tăng trưởng dự kiến là 14-15% và có điều chỉnh tuỳ thuộc vào tình hình thực tiễn.
Trong năm 2023, Thống đốc đề nghị các ngân hàng nỗ lực tối đa cắt giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện điều kiện về mặt pháp lý, có khả năng trả nợ. Qua đó, ngân hàng đồng hành cùng người dân, DN vượt qua khó khăn.
Ngoài ra, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, thực hiện các giải pháp phù hợp quy định pháp luật hỗ trợ DN BĐS, cá nhân tổ chức mua, chuyển nhượng bất động sản tiếp cận vốn như có đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định.
Ngân hàng cũng cần chủ động rà soát, phân loại các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có biện pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án, kịp thời có biện pháp tín dụng cho các DN hoạt động tốt, các dự án phát triển khu công nghiệp, dịch vụ khó khăn tạm thời, với các dự án đang vướng mắc pháp lý không thuộc lĩnh vực ngân hàng thì yêu cầu khách hàng báo cáo các cấp có thẩm quyền chủ động báo cáo, tháo gỡ, đảm bảo thực hiện các thoả thuận hợp đồng tín dụng đã kí kết với DN BĐS, người mua nhà.
Đồng thời, xem xét cấp tín dụng với chủ đầu tư, thầu xây dựng, người mua nhà… và các đơn vị cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng thanh khoản và luân chuyển vốn của thị trường BĐS. Chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, mục đích sử dụng vốn vay, thu nợ đầy đủ, đúng hạn, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà. Kiểm soát rủi ro với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung, BĐS đang không có nhu cầu thực, kinh doanh, có tính chất đầu cơ, làm giá BĐS, làm lũng loạn thị trường BĐS…
Nhấn mạnh việc nếu tín dụng tập trung vào các DN là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng và nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD, cho vay chéo… cân đối tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS một cách hợp lý, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.
Về cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng thương mại có giải pháp tín dụng phù hợp, kịp thời báo cáo Thống đốc về những khó khăn, vướng mắc; báo cáo các Bộ, ngành địa phương hỗ trợ các DN giải quyết những vướng mắc mang tính pháp lý, thủ tục,… làm thế nào tháo gỡ khó khăn cho DN nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.
Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của DN, hiệp hội một cách nghiêm túc để tham mưu với ban lãnh đạo khẩn trương có những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS.
Bên cạnh đó, thường xuyên giám sát chặt chẽ các TCTD có mức độ tập trung tín dụng cao vào BĐS có tính chất đầu cơ. Kiểm soát chặt chẽ, tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau của mình.
Thống đốc cũng nêu ra 5 thông điệp gửi tới cộng đồng DN bất động sản.
Thứ nhất, DN hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Do đó, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn thì DN sẽ khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô, tiền tệ có rủi ro, bất ổn định, chắc chắn các cơ quan quản lý, điều hành chính sách vĩ mô phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô để ổn định kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động DN, đó là sự đánh đổi. Như các nước, bản thân DN cần chủ động điều chỉnh sản xuất kinh doanh của mình.
Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những DN hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc trên 50 dự án. "Tôi không hiểu, DN đồng thời triển khai mấy chục dự án những khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?"- Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch DN cần có sự thận trọng.
Thứ hai, Thống đốc mong muốn DN trong hoạt động kinh doanh của mình, dù DN lớn hay nhỏ và đặc biệt DN phải vay vốn, có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình.
"DN có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. DN cần quản trị dòng tiền bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống. 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô DN"- Thống đốc nêu rõ.
Tương tự, trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt.
Thứ ba, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý, bản thân các DN cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.
Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung - dài hạn. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt thì DN gặp khó khăn.
Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào BĐS vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các DN tích cực tham gia triển khai.
