Việc bỏ quy định bắt buộc doanh nghiệp (DN) đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) không chỉ tạo thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án nhanh chóng, thuận lợi mà còn có thể đẩy nhanh mục tiêu phát triển NƠXH cho các địa phương.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định này
Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Thái Nguyên về việc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Theo cử tri, căn cứ quy định này, khi lập quy hoạch chi tiết một số dự án trên địa bàn, địa phương phải bố trí quỹ đất dành để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế cho thấy nhu cầu về NƠXH của người dân khu vực thành phố (thuộc tỉnh) còn thấp, một bộ phận người dân không có điều kiện để mua hoặc thuê NƠXH dẫn đến lãng phí đất đai, khó khăn trong việc quản lý quỹ đất đã bố trí để xây dựng NƠXH. Vì vậy, cử tri đề nghị nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi nội dung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1-4-2021 theo hướng linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng NƠXH phù hợp với tình hình thực tế ở các địa phương.
Dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê quy mô 1.040 căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: QUỐC ANH
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết thời gian qua, bộ đã nghiên cứu, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển NƠXH, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển NƠXH theo điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập của quy định này.
Bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì để khắc phục triệt để những vướng mắc, bất cập nêu trên còn cần phải sửa đổi Luật Nhà ở (thuộc thẩm quyền của Quốc hội).
Hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6. Theo đó, tại điều 80 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đất để xây dựng NƠXH đã quy định theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng; bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
Có thể làm giảm giá nhà
Ông Nguyễn Hồng Lương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phát triển NƠXH TP HCM, cho rằng quy định trước đây bắt buộc DN triển khai dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất thực hiện NƠXH là không phù hợp thực tiễn. Bởi chi phí quản lý đầu tư vận hành đối với nhà ở thương mại, chung cư cao cấp, thậm chí siêu cao cấp rất lớn so với NƠXH nên không thể làm chung 2 loại hình trong một dự án.
Vì vậy, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không đưa quy định này vào là hợp lý. Chắc chắn nhiều chủ đầu tư sẽ chọn thanh toán tiền cho nhà nước để chủ động trong việc triển khai dự án. Việc này cũng sẽ là cơ sở để thực hiện đề án 1 triệu căn NƠXH được Chính phủ phê duyệt. Khi đó, đơn giá xây dựng NƠXH đến tay người tiêu dùng có thể giảm còn khoảng 20 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cũng đánh giá việc Bộ Xây dựng bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH là rất hợp lý. Tuy nhiên, cần thêm quy định chủ đầu tư có quyền chọn xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, hoán đổi quỹ đất NƠXH tương đương hoặc thanh toán tiền sử dụng đất cho nhà nước ngay từ đầu để có thể chủ động triển khai dự án. Từ đó, chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cũng không bị lúng túng khi cấp phép, kiểm tra dự án. Còn nếu cứ để quyền chọn này cho nhà nước, việc triển khai dự án sẽ tiếp tục bị tắc nghẽn, khó khăn như lâu nay.
Thực tế hiện nay chỉ một số dự án khu đô thị giá trung bình, chủ đầu tư mới chọn làm NƠXH, cụ thể như Công ty CP Đầu tư Nam Long nhưng còn những dự án cao cấp thì không thể triển khai nên hầu hết chủ đầu tư đều chọn thanh toán tiền cho nhà nước. Với phương án này, nhà nước có thêm nguồn thu từ 20% chứ không phải chi tiền sử dụng đất như trước đây.
Kiến nghị xây dựng dự án tập trung
Trong báo cáo việc triển khai, thực hiện các dự án NƠXH trên địa bàn TP HCM giai đoạn 2016-2025 công bố mới đây, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM thẳng thắn chỉ ra việc bắt buộc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH là chưa phù hợp với thực tiễn và không khả thi do quỹ đất này không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối NƠXH độc lập bảo đảm tiêu chuẩn.
Mặt khác, nếu phát triển NƠXH dạng nhà liên kế trong các dự án khu đô thị thương mại (thường ở vị trí "đất vàng") có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng. Trường hợp người thu nhập thấp vào ở các căn hộ NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng không phù hợp với thu nhập của họ.
Từ những bất cập trong thực tiễn, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM đề xuất Bộ Xây dựng quy định đặc thù cho TP HCM là đô thị đặc biệt có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành có mật độ đô thị hóa chưa cao.
Sở Quy hoạch và Kiến trúc đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận/huyện thì được hoán đổi diện tích đất để xây dựng NƠXH tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư, khuyến khích đầu tư vào NƠXH để phục vụ cho công nhân, đối tượng thu nhập thấp.
Ngoài ra, Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng kiến nghị UBND TP HCM giao UBND các quận huyện và TP Thủ Đức căn cứ vào điều kiện, nhu cầu thực tế và tiến độ rà soát điều chỉnh các đồ án quy hoạch 1/2000 tại địa phương, lập hồ sơ điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/2000 để cập nhật các dự án NƠXH và các dự án phát triển nhà ở thương mại có bố trí NƠXH đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết vào các đồ án quy hoạch phân khu và bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH phù hợp.
