Theo Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24-10 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng rà soát kỹ các thủ tục điều kiện cho vay thuận lợi, thông thoáng, kiểm soát được và đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng chung cư cũ.
Nhiều dự án vẫn nằm trên giấy
Chỉ đạo của Thủ tướng được đưa ra trong bối cảnh gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng sau nửa năm triển khai mới giải ngân được 83 tỉ đồng, tức chưa đến 0,07%. Trong khi đó, gói hỗ trợ này vốn được kỳ vọng có thể kích thích thị trường bất động sản phục hồi bên cạnh những chính sách hỗ trợ khác của Chính phủ.
Một dự án nhà ở xã hội tại TP HCM .Ảnh: TẤN THẠNH
Lý giải về việc chậm trễ trong giải ngân gói hỗ trợ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, một lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước chỉ ra vấn đề nằm ở thủ tục xây dựng các dự án NƠXH rất phức tạp, mất nhiều thời gian để hoàn thiện.
Nhiều địa phương còn đang trong quá trình tổng hợp danh mục dự án và nhu cầu của chủ đầu tư nên chưa công bố danh mục. Đặc biệt, nguồn thu nhập của khách hàng mua nhà ở bị sụt giảm do ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế, sản xuất - kinh doanh khó khăn.
TS Nguyễn Hữu Huân, Trường Đại học Kinh tế TP HCM, cho biết các dự án NƠXH phần lớn vẫn đang nằm trên giấy, dẫn tới nhu cầu thị trường có nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Chưa kể, các doanh nghiệp (DN) cũng không mặn mà đầu tư dự án NƠXH vì biên lợi nhuận thấp hơn nhiều so với xây dựng các dự án nhà ở thương mại.
Thực tế là thị trường bất động sản đang dư thừa dự án căn hộ ở phân khúc cao cấp, trong khi thiếu vắng dự án nhà ở thương mại, NƠXH giá phù hợp nhu cầu và thu nhập của người dân.
"Để tăng nguồn cung nhà ở phân khúc này, cần đẩy nhanh thủ tục cấp phép cho các dự án NƠXH, tăng cường quỹ đất, có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư để họ sẵn sàng tham gia. Giai đoạn trước đây, không ít DN bất động sản lớn cam kết đầu tư vào dự án NƠXH nhưng việc triển khai lại không đơn giản và đến giờ, số lượng dự án phân khúc này chưa như kỳ vọng của thị trường" - TS Nguyễn Hữu Huân nhận xét.
Ông Michael Kokalari, chuyên gia kinh tế trưởng của VinaCapital, nhận định nút thắt đầu tiên mà các chủ đầu tư đang phải đối mặt khi xây thêm chung cư, đơn vị nhà ở là quy trình phê duyệt và quy hoạch - vốn luôn khắt khe, nhất là trong những năm gần đây. Các chủ đầu tư cũng đang rất cần được hỗ trợ tài chính cho các hoạt động thu mua đất, quỹ đất và xây dựng dự án - việc này cũng làm chậm tiến độ dự án nhà ở.
Thời gian qua, Chính phủ đã có những nỗ lực nhằm giảm bớt trở ngại mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải khi xin phê duyệt cần thiết để tiến hành triển khai dự án. Những nỗ lực đó một phần xuất phát từ hoạt động phát triển bất động sản chậm lại, làm ảnh hưởng đến tâm lý người tiêu dùng. Điều này cũng gây sức ép lên mức chi tiêu của người dân.
Ở góc nhìn khác, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng các chính sách hiện nay còn bất cập, thiếu đồng bộ, tạo rào cản đối với chủ đầu tư khi tiếp cận dự án NƠXH. Chẳng hạn, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NƠXH.
Trong khi đó, ở các đô thị lớn như TP HCM rất khó thực hiện quy định này. Chưa kể, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là đối với dự án nhà ở trung và cao cấp. Do đó, nếu dự án không thể triển khai thì việc vay vốn lãi suất thấp cũng không có ý nghĩa.
Rút ngắn thủ tục cấp phép
Dưới góc độ DN, ông Nguyễn Hồng Lương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP NƠXH TP HCM, cho rằng để hiện thực hóa chủ trương của Chính phủ và đạt được mục tiêu của đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", TP HCM cần phải chuẩn bị tốt quỹ đất và nguồn vốn. Đặc biệt, cần có cơ chế, chính sách và nguồn vốn để người thu nhập thấp vay vốn với lãi suất thấp, thời gian vay dài hạn (15 - 20 năm) để mua và thuê NƠXH.
Ông Lương kiến nghị UBND TP HCM lập ban điều hành thực hiện chương trình NƠXH để có thể phối hợp với các sở, ban, ngành của thành phố và các tập đoàn, DN kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; có cơ chế, giải pháp cụ thể rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng..., nhằm thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện chương trình.
Ở góc độ địa phương, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng TP HCM, cũng nêu những bất cập, vướng mắc khi thực hiện dự án NOXH như trên. Theo ông, thời gian thực hiện NƠXH kéo dài là vì thủ tục qua nhiều cơ quan. Do đó, kiến nghị xây dựng quy trình giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH...
Ông Phạm Đăng Hồ cho rằng cần công bố công khai danh mục dự án đầu tư xây dựng NƠXH độc lập; phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để DN quan tâm, đề xuất tham gia. Bên cạnh đó, rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm đủ quỹ đất để triển khai các dự án xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân theo quy định.
Sở Xây dựng kiến nghị cho phép thành lập DN chuyên biệt trực thuộc UBND TP HCM để đầu tư phát triển NƠXH trên địa bàn; đề xuất nghiên cứu xây dựng đề án hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH từ chính đối tượng có nhu cầu.
(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 26-10
Chủ đầu tư khó tiếp cận khoản vay
Liên quan nhiều dự án trên địa bàn chưa được tham gia gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng, Sở Xây dựng cho biết các chủ đầu tư đã nêu một số vướng mắc như: khi tiếp cận hồ sơ thẩm định, các ngân hàng có quy định riêng về điều kiện vay, nhằm bảo đảm thu hồi khoản cho vay theo quy định.
Cụ thể, dự án NƠXH, nhà ở công nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó, chủ đầu tư không thể dùng khu đất dự án NƠXH làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại ngân hàng thương mại cho chính dự án NƠXH trên đất, mà phải dùng tài sản khác thế chấp.
Ngoài ra, hầu hết chủ đầu tư dự án NƠXH sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ thành phần hồ sơ để vay theo quy định của ngân hàng.
