Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng giữa đại dịch Covid-19, lượng giao dịch giảm mạnh (Ảnh: Ngọc Hà).
Thị trường trầm lắng, giao dịch giảm
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2020 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) công bố mới đây cho thấy, ở phân khúc bất động sản nhà ở, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3%. Ngay tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh - hai thành phố đầu tàu về bất động sản nhà ở cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch. Mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán bất động sản không hề có sự sụt giảm so với quý IV/2019 và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm.
Đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, trong quý I/2020 sản phẩm mới chào bán ra thị trường rất hiếm, có một số ít các giao dịch đến từ các dự án đã chào bán trước đó. Bên cạnh đó, trong bối cảnh tín dụng siết chặt cộng hưởng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh, đã xuất hiện dấu hiệu nhiều chủ đầu tư yếu năng lực tài chính đã tìm kiếm nhà đầu tư để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A (mua bán, sáp nhập) hoặc bán cổ phần, hoặc từng phần dự án.
Còn theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thì nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý I/2020 của Thành phố Hồ Chí Minh bị trầm lắng (tháng 3 và nửa đầu tháng 4/2020 gần như bị đóng băng), giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản. Các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính, do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động.
Báo cáo của CBRE, trong quý I/2020, lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội giảm 86% theo năm. Tỷ lệ bán của các dự án trong quý này chỉ đạt 30 - 40%, thấp hơn mức trung bình năm ngoái vốn số lượng dự án mở bán mới cũng không nhiều do những vướng mắc về pháp lý. Nguồn cung mở bán mới theo quý chỉ có 1.600 căn, thấp nhất trong 9 năm trở lại đây.
CBRE cho biết, doanh số bán hàng trong quý này cũng thấp nhất kể từ năm 2013. Giá bán sơ cấp tương đối ổn định theo quý, chỉ tăng nhẹ 4% theo năm do hạn chế mở bán mới và nhiều người mua nước ngoài không thể đến Việt Nam hoàn thiện thủ tục mua bán nhà.
Vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự rơi vào tình trạng “bắt đáy” hay chưa? Và đây có phải là cơ hội cho các nhà đầu tư có nguồn tài chính mạnh để thực hiện các thương vụ M&A?
Bất động sản có bị “bắt đáy”?
Trước diễn biến của thị trường, nhiều người tỏ ra lạc quan khi tình hình dịch bệnh được khống chế khá tốt, cộng với niềm tin từ các chính sách hỗ trợ, kích thích kinh tế chưa từng có của Chính phủ sẽ tác động tích cực và thúc đẩy hồi phục nhanh nền kinh tế.
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư khác lại tỏ ra bi quan khi chứng kiến khủng hoảng tại các nước phát triển và e ngại sẽ tác động đến Việt Nam. Bởi trước đó, năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những biến cố thăng trầm khi chứng kiến sự sụt giảm trầm trọng về nguồn cung, lượng giao dịch thanh khoản chậm và sự đổ vỡ trong phân khúc condotel. Thị trường bất động sản vẫn tồn tại các khó khăn khi các vướng mắc về mặt pháp lý trong việc phát triển các dự án bất động sản chưa được tháo gỡ, các địa phương vẫn thận trọng trong xét duyệt dự án.
Thị trường bất động sản hiện tại đang cầm cự và sẽ tạm nằm ở mức đóng băng không thanh khoản, nên khó “bắt đáy” (Ảnh: Ngọc Hà).
Nhận định về bức tranh tổng quan tình hình đầu tư bất động sản tại Việt Nam thời gian vừa qua, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết: Đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nói chung. Mặc dù vậy, đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, thì đây lại là cơ hội rất lớn đối với họ.
Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản. Tính từ 2019 đến nay, đã có một số dự án đang trong quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn nửa tỷ đô la.
Ông Trần Giang – Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư dịch vụ xây dựng Trần Gia (Vân Đồn) cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang cầm cự và sẽ tạm nằm ở mức đóng băng không thanh khoản. Bên bán chưa chịu bán giá rẻ, bên mua chưa chấp nhận mức giá hiện tại. Sự biến động thực sự sẽ phụ thuộc theo tình hình dịch bệnh thời gian tới, khi bên nắm giữ tài sản có chịu áp lực về kinh tế hay không? Những gói tiền bơm mạnh mẽ vào thị trường có làm cho đồng tiền bị mất giá, khiến áp lực cầm tiền cho bên đầu tư. Tất cả tín hiệu thị trường sẽ đợi sau khi dịch được kiểm soát.
Đưa ra đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển – CEO BHS Group chia sẻ, hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn còn “khoẻ” bởi họ không bị áp lực vay ngân hàng. Và nếu có vay thì các chủ đầu tư thường hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 1 - 3 năm. Do đó, chưa có áp lực gì để các nhà đầu tư phải bán tháo bất động sản, vì vậy, thị trường vẫn không có “đáy” như mong đợi.
Bà Nguyễn Như Ý – Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Ana Homes cho rằng thị trường bất động sản khó có “đáy” vì nguồn cung rất ít. Bởi hiện nay, dự án bị vướng do xung khắc giữa các luật, đấu thầu và đấu giá. Ngoài ra, việc sáp nhập hay điều chỉnh quy hoạch chung cũng khiến cho thủ tục pháp lý bị ứ đọng. Một số tỉnh thành thì có những nguyên tắc riêng về dừng cấp mới dự án, hạn chế đấu giá, đấu thầu để rà soát cơ cấu sử dụng đất... đất nhà máy, tiểu thủ công nghiệp, đất thuê thì nhiều người găm, ôm trước đây thì giờ không chuyển đổi được mà phải đấu giá theo quy định. Phần lớn các dự án đang nằm ở dạng nghiên cứu, lập quy hoạch, mà theo quy định thì chỉ là tài trợ quy hoạch.
Cho nên sẽ rất ít dự án được gọi là “sản phẩm” mà chỉ là mang hơi hướng của sản phẩm mà thôi. Vì thế, không có lý do gì để mang cái “hơi hướng” sản phẩm để đi giao dịch, đi hợp tác cả.
Những sản phẩm bất động sản được coi là “bất ổn” thời điểm này có chăng chỉ là một số toà nhà, khách sạn (tập trung là khách sạn mini), các bất động sản cao cấp đến hạn đóng tiền do hết hạn ưu đãi lãi suất. Còn những dự án hết hạn nghiên cứu quy hoạch thì tỉnh, thành phố thu hồi giao cho chủ đầu tư khác hoặc dự án vướng phải điều chỉnh nhưng không thể điều chỉnh, dự án muốn chuyển đổi mà vướng luật không chuyển đổi được thì mới chào bán như đang thấy trên thị trường.
Còn ở phân khúc bất động sản nhà ở, với những người có nhu cầu ở thực mong muốn tìm được dự án giảm giá trong mùa dịch Covid-19 cũng không dễ dàng. Anh Nguyễn Quang – một sale bất động sản chia sẻ, chung cư giá rẻ ở Hà Nội vẫn được khách hàng tìm mua rất nhiều, nhưng giá bất động sản chỉ tăng lên chứ không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Bảo Anh - (baoxaydung.com.vn)
T/h: H.Phong (dongbang.vn)
